Cómo la Reforma al Código Civil afecta tus rentas

Un profesor me llegó a decir que los juicios civiles son carreras de obstáculos. Y sí que lo son. 

El 28 de diciembre pasado, se publicó una reforma al Código Civil de Jalisco que contempla una previsión que debe tomar quien dé en arrendamiento un inmueble, a efecto de evitarse un obstáculo más al momento de querer cobrar rentas al inquilino que estuvo en el inmueble más tiempo del convenido. 

Supongamos que María le renta un inmueble a Juan por un año, y en ese contrato Miguel se constituyó como fiador (del vulgo: “aval”). Pasa el año, y sorpresa: Juan no se sale del inmueble (yo sé que han de estar pensando que este ejemplo es traído de Dinamarca, pero no, por increíble que parezca eso sí pasa en México)… ¿Qué sucede en este caso?

Hasta antes de esta reforma, pasaba lo siguiente:

Si, dentro de los 30 días siguientes a que venció el arrendamiento, María no presentó una demanda contra Juan, el contrato de arrendamiento se volvía “indefinido”. De ahí que para dar por terminado el contrato, María debía de notificar a Juan su deseo de dar por terminado el arrendamiento (con una anticipación de 3 meses si es finca urbana, o de 9 meses si es finca rural). 

¿Y si Juan no pagaba la renta a María durante ese tiempo en que el contrato ya se volvió indefinido? Miguel tenía que seguir respondiendo como fiador ante María, por todo el tiempo en que Juan siguiera ocupando el inmueble sin pagar la renta (aún después de vencido el contrato). 

Es por eso que después de que Miguel firmó como fiador en el contrato de arrendamiento, Juan le cantó a Miguel: “mientras yo viva (en esta casa), mi suerte será tu suerte” (featuring, “Sonaron cuatro balazos”).

En la reforma del 28 de diciembre, se modifica el Artículo 2143 del Código Civil del Estado

Ahora se le agrega un párrafo al final que dice: “Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario”. 

Entonces: 

Moraleja 1: Si vas a dar en arrendamiento un inmueble, asegúrate de pactar que el deber del fiador de responder por todas las obligaciones del arrendatario (inquilino), subsistirá aun después de vencido el contrato; (y pa’ amarrar) renunciando así al beneficio que le concede el último párrafo del Artículo 2143 del Código Civil del Estado de Jalisco.

Este es un nuevo obstáculo que debe de ir allanando quien dé en arrendamiento un inmueble. Porque si no lo hace, el fiador solo responderá por las rentas que haya dejado de pagar el inquilino durante la vigencia del arrendamiento. 

Moraleja 2: Si vas a ser fiador de un contrato de arrendamiento: No lo hagas. Avienta la pluma y huye. 

Moraleja 3: Si no puedes seguir el anterior consejo, de menos revisa si tus obligaciones subsistirán aún después de vencido el contrato de arrendamiento. 

Ojo: En los contratos de arrendamiento anteriores al 29 de diciembre del 2019 (cuando entró en vigor la reforma), el fiador en automático responde por todas las obligaciones de pago que el arrendatario siga generando aún después de vencido el contrato.

Moraleja 4: Si firmaste como fiador de algún contrato de arrendamiento, asegúrate que cuando tu fiado (el inquilino) se salga del inmueble, obtenga un documento del arrendador en el que conste que este recibe el inmueble y todo quedó pagado.

Porque hay historias de terror…

Escena 1: El inquilino se sale del inmueble al vencimiento del contrato, entrega llaves (actuando de buena fe), y no pide nada por escrito. 

Escena 2: Al paso del tiempo, el arrendador actuando de mala fe, demanda al ex-inquilino y al fiador alegando que “habiendo vencido el contrato, el inquilino siguió usando el inmueble por dos años más y no le pagó renta”.

Escena 3: Fiador y ex-inquilino se ven en el reto de probar (con testigos, whatsapps o como puedan) que el inmueble fue entregado a tiempo, sin adeudos. 

Este es un capítulo más de:” Los abogados te hacemos ver problemas que no sabías que tenías, y te proponemos soluciones que no sabías que existían”. 

¿Qué dijiste campeón? ¿Que por qué Dios odia a la humanidad y creó a los abogados? Ya sé… todo hubiera sido tan fácil si desde el principio, se hubiera respetado la única ley que había: “No coman frutos de ese árbol”, pero ahí va Eva…

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