(perdón lo raro de la imagen, no sé dibujar, no encontraba alguna ad hoc, así que le pedí a la inteligencia artificial que la generara)
Las reglas del juego cambiaron: si rentas un inmueble para fines comerciales y quieres sacar a tu inquilino rápido en caso de que incumpla, ya no te sirve la transacción ante el Instituto de Justicia Alternativa (IJA), o la clasiquísima transacción ante notario.
Si rentas un inmueble para fines comerciales y quieres sacar rápido a tu inquilino en caso de que incumpla (para no esperar hasta el final del juicio), ya cambió la receta, ahora necesitas:
- Que tu contrato de arrendamiento conste en escritura pública (ante notario) o póliza (ante corredor público).
- Que ese contrato tenga pactado un “procedimiento convencional” (cláusula de ejecución con ciertas especificaciones) para en caso de que el inquilino incumpla. Ese “procedimiento convencional” debe cumplir con ciertas especificaciones que ordena el Código de Comercio.
Todos los tecnicismos contemplados en el punto 2 hacen evidente que para ello se requiere la asistencia de un abogado(a) que litigue mercantil. Y esto no es comercial, es un sincero consejo profesional (bueno, sí es comercial).
¿Por qué el cambio? A finales del año pasado la Suprema Corte de Justicia emitió una Jurisprudencia que cambió todo. Ahí señaló que los “arrendamientos comerciales”, debían ser sustanciados en un juicio “mercantil”, no en uno “civil”.
Las clásicas recetas para sacar inquilinos rápido en caso de incumplimiento (transacción y convenio ante el IJA) funcionan para juicios “civiles”, no para juicios “mercantiles”. La receta que se necesita para sacar rápido a un inquilino en un juicio mercantil (sin tener que esperar al final del juicio), es la previamente especificada en los arábigos 1 y 2.
Ahora bien, ¿cuándo estamos en presencia de un “arrendamiento comercial”? Esta pregunta no es menor, porque la receta para los arrendamientos mercantiles, no sirve para los arrendamientos civiles (para estos seguirá sirviendo la transacción y el convenio en el IJA).
Derivado de la poca claridad de nuestro orden jurídico, puede haber muchos casos limítrofes o dudosos. Pero para efectos prácticos, comparto notas que dejan en claro cuando un arrendamiento es claramente comercial:
- Cuando el arrendador o el inquilno es una sociedad mercantil.
- Cuando el inmueble está siendo arrendado para un fin comercial.
¿Por qué puede volverse complicado definir si un arrendamiento es comercial o no? Porque nuestra normatividad mercantil señala que un arrendamiento es comercial cuando “tiene fines de especulación comercial”. ¿Qué es especulación comercial?
Definir eso, me obligaría a exceder mi límite de 800 palabras. Sobre todo si tomamos en cuenta que para efectos de la doctrina mexicana, “especulación comercial” no es igual a “lucro”…
¿Qué casos pueden volver esto complicado? Una persona física desempeña un negocio inmobiliario en el que tiene varias propiedades para rentarlas, ahí considero que hay un “arrendamiento comercial”. Pero si estamos en presencia de una viuda que heredó un inmueble y vive de esa única renta, sería un arrendamiento civil. ¿Y si es viuda con el producto de la renta compra otro inmueble para rentarlo, sus arrendamientos ya serían mercantiles? Al “alto vacío diría que sí”, pero habría que valorar más elementos del caso concreto.
Si estás en los supuestos de los incisos a) o b), tu arrendamiento es comercial. Si no estás en los supuestos a) o b) pero quieres confirmar que tu arrendamiento sea civil (para poder seguir usando el convenio ante el IJA o la transacción), consulta algún abogado(a).
¿Qué puedo hacer si tengo un arrendamiento comercial, quiero sacar rápido al inquilino que me incumplió, y no tengo la receta para arrendamientos comerciales (especificada en los arábigos 1 y 2)? Estaríamos en presencia en un caso “retador”.
Las leyes del procedimiento mercantil no contemplan disposiciones expresas para sacar rápido a un inquilino -antes del final del juicio- en caso de que incumpla (por eso la importancia de pactar la receta). Pese a esa falta de disposiciones expresas, los jueces mercantiles tienen facultades para dictar medidas cautelares que tendrían como efecto sacar a un inquilino rápido en caso de incumplimiento. Pero por desventura, en la práctica judicial pocos jueces hacen uso de sus facultades para dictar medidas que no están expresamente contempladas en las normas.
¿Por qué? Porque por desgracia en muchos juzgados se sigue aplicando el derecho como si estuviéramos en siglo XIX.
Por eso es que ante este cambio de reglas del juego:
- Confirma si tus arrendamientos son civiles o mercantiles.
- Si ya tienes firmado tu arrendamiento mercantil, y no tienes la receta, necesitarás un abogado(a) con mucho empuje, para lograr que el juez saque al inquilino lo antes posible. Porque el caso puede ser retador.
- Si apenas vas a firmar un arrendamiento comercial, pacta la receta aquí sugerida.
